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Forenthema: Mietdienstbarkeit

» Forum: Lasten und Beschränkungen (Abteilung II)

Mietdienstbarkeit

Beitrag von:
Heijura
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Beiträge: 56

geschrieben am 01.10.2007 um 09:10 Uhr

Hallo liebe Kolleginnen und Kollegen.
Komme heute erst aus dem Urlaub und habe sofort folgendes Problem auf dem Tisch.

Zwischen A und einem Investor B wird ein Kaufvertrag und gleichzeitig ein neuer Mietvertrag zwischen B und C (wobei C die Gesellschafterin von A ist und auch bisher einen Mietvertrag mit A hatte) geschlossen. Jetzt will C eine dingliche Sicherung des Mietvertrages im Wege eine Mietdienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen.

Ich habe bereits gehört, dass es so etwas geben soll, aber ich habe es in meiner bisherigen Berufslaufbahn noch nie selbst gehabt (leider gibts in unserem Büro bisher auch keinen ähnlichen Fall in dem ich das nachschauen kann).

Kann mir vielleicht einer sagen, wo ich darüber etwas finde und evtl. auch ein entsprechendes Muster dabei ist?

Die Sache ist natürlich - wie immer in solchen Fällen - sehr eilig. Ich wäre froh wenn mir dort jemand weiterhelfen könnte.

Grüße aus dem Saarland

Heiko

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Beitrag von:
Dirk Schäfer
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Beiträge: 157

geschrieben am 02.10.2007 um 09:10 Uhr

[ Beitrag wurde zuletzt editiert von Dirk Schäfer am 02.10.2007 um 09:15 Uhr ]

Hallo Heiko,

da der Umfang einer Dienstbarkeit gesetzlich sehr eng geregelt ist, verliert auch die so genannte "Mietdienstbarkeit", die im Übrigen auch gar nicht definiert ist, schnell ihren "Geruch" des "Absonderlichen" - soll heißen, dass es sich um eine (simple) Duldungsdienstbarkeit (z.B. Duldung zum Betrieb eines Hotels oder eines Einkaufszentrums o.ä.) handelt, die mit wenigen Sätzen in üblicher Art und Weise bewilligt ist.

Der Dienstbarkeit liegt der Mietvertrag der Beteiligten zugrunde. Der ist aber nicht Inhalt der Dienstbarkeit, da schuldrechtliche Ansprüche dinglich nicht gesichert werden können.

Die Motivation, das Mietverhältnis abstrakt über eine Dienstbarkeit dinglich zu sichern, liegt in der Bestimmung des § 111 InsO, nach der derjenige, der vom Insolvenzverwalter aus der Vermögensmasse des insolventen Eigentümers Grundeigentum erwirbt, ein Sonderkündigungsrecht für bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse hat. Gleiches gilt im Rahmen der Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG).

Wichtig für den Eigentümer ist, dass in dem Mietvertrag eine Löschungsverpflichtung des Mieters/Pächters geregelt ist, sofern das Miet-/Pachtverhältnis beendet wird.

Wichtig ist aber auch, dass die Dienstbarkeit den Rang vor Grundpfandrechten erhält, damit die Dienstbarkeit im Falle (nur) einer Versteigerung in das geringste Gebot fällt und somit nicht "untergeht".

Schöne Grüße aus dem Rheinland ins Saarland

von Dirk Schäfer

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Beitrag von:
Heijura
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Beiträge: 56

geschrieben am 02.10.2007 um 11:24 Uhr

[ Beitrag wurde zuletzt editiert von Heijura am 02.10.2007 um 11:25 Uhr ]

Danke dir Dirk.

Also wenn ich das jetzt richtig verstehe, heisst, das in meinem Fall, folgendes:

B bestellt zugunsten von C eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass B dulden muss dass C in dem auf dem Kaufobjekt aufstehenden Gebäude eine Bank betreibt.

In den Mietvertrag, der aus bestimmten Gründen in meinem Fall als mitverlesene Anlage zum Kaufvertrag genommen wird, muss dann allerdings aufgenommen werden, dass C verpflichtet ist, die Dienstbarkeit nach Beendigung des Mietverhältnisses löschen zu lassen.

Ist das soweit richtig?

Gruß Heiko

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Beitrag von:
Dirk Schäfer
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Beiträge: 157

geschrieben am 02.10.2007 um 13:11 Uhr

[ Beitrag wurde zuletzt editiert von Dirk Schäfer am 02.10.2007 um 13:13 Uhr ]

Hallo Heiko,

... korrekt!

Allerdings müsste A bewilligen, solange B nicht Eigentümer ist und die Dienstbarkeit vorab grundbuchlich vollzogen werden soll.

Gruß vom Dirk

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