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Forenthema: Änderung von Grundschulden vor Genehmigung

» Forum: Grundpfandrechte

Änderung von Grundschulden vor Genehmigung

Beitrag von:
DN
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Beiträge: 219

geschrieben am 10.06.2008 um 16:19 Uhr

Hallo Kolleginnen und Kollegen,

stehe zu folgendem Sachverhalt auf der Leitung:

Es wurde ein Erbbaurecht verkauft und die Finanzierungsgrundschuld seitens Verkäufer sowie Erwerber direkt mitbestellt. Der Erbbaurechtsausgeber hat jetzt nur den Verkauf genehmigt und die Genehmigung zur Grundschuld versagt (darf er wegen Bestimmungen im Erbbaurechtsvertrag - Beleihungsgrenze -).

Jetzt soll die Grundschuld, welche wie o.a. noch nicht genehmigt ist, reduziert werden. Dann würde der Erbbaurechtsausgeber zustimmen.

Jemand ne Idee, wie ich das am einfachsten und natürlich rechtlich sicher hinbekomme?

Danke!

DN

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Beitrag von:
Dirk Schäfer
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Beiträge: 157

geschrieben am 10.06.2008 um 17:39 Uhr

Hallo,

mit einer Änderungsurkunde geht das schon (man muss dann natürlich die Unterwerfungserklärung und alle grundbuchverfahrensrechtlichen Erklärungen "genau im Auge behalten": Geändert würden der Grundschuldbetrag und die Bewilligung(en) sowie die Zwangsvollstreckungsunterwerfungen, persönlich + dinglich).

Ansonsten könnte auch der besseren Übersicht wegen die Grundschuld neu bestellt werden unter Aufhebung der bisherigen Erklärungen.

Das würde kostenmäßig wiederum die 10/10-Gebühr nach dem nominalen Grundschuldbetrag auslösen ... jetzt kommt's auf die "Kulanz" des Notars/der Notarin an: Die Änderungserklärung wäre preisgünstiger und genauso sicher; wenn aber anstelle der Änderungserklärung eine neue Grundschuld bestellt würde (weil's für alle Beteiligten - auch für den Notar/die Notarin - einfacher ist, könnte § 16 KostO insoweit greifen, so dass die Grundschuldbestelllung dann eben wie die Änderungserklärung (wäre sie beurkundet worden) abgerechnet wird (empfehlen tue ich dies aber wegen kostenrechtlicher Selbstzweifel nicht - es kommt auf die Sichtweise des Notars/der Notarin an).

Schöne Grüße von Dirk Schäfer

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Beitrag von:
John/Jane Doe

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geschrieben am 10.06.2008 um 21:44 Uhr

Hallo Dirk,

zunächst einmal möchte ich mich meinem Vor"Schreiber" anschließen! Allerdings bin ich der Meinung, daß es nicht auf die Kulanz des Notars ankommt. Es kommt darauf an, ob der Notar vor Beurkundung hätte wissen müssen, daß im Erbbaurechtsvertrag diese Beleihungsgrenze geregelt wurde.
Wenn ja, ist es meiner Meinung ganz einfach und vor allen Dingen rechtlich total sicher, die erste Grundschuldbestellung nach § 16 KostO nicht abzurechnen und dann eine neue Grundschuld in berechtigter Höhe zu bestellen. So haben wir es vor nicht allzu langer Zeit praktiziert! Hat 100 %ig von allen Seiten, Bank - Beteiligte - Grundbuchamt, funktioniert.

Viel Erfolg!
Lieben Gruß von Frau Doktor!!!!

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Beitrag von:
Dirk Schäfer
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Beiträge: 157

geschrieben am 11.06.2008 um 09:24 Uhr

[ Beitrag wurde zuletzt editiert von Dirk Schäfer am 11.06.2008 um 09:25 Uhr ]

Ja, keine Frage, wenn der Notar die Beleihungsgrenze hätte wissen können (müssen), ist § 16 KostO unweigerlich anzuwenden (egal, in welcher Art und Weise die Urkunde "gerettet" wird).

Schöne Grüße vom Dirk

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Beitrag von:
DN
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Beiträge: 219

geschrieben am 11.06.2008 um 10:20 Uhr

Hallo Namensvetter, hallo Fr. Dr.

vielen Dank für die super schnellen Antworten, die - bis auf die Kosten - auch bereits meine Ideen waren.

Bzgl. der Kosten stellt sich mir folgende Frage: Die Beleihungsgrenze war bewusst, da wir auch den Erbbaurechtsvertrag damals beurkundet haben (ich hasse Erbbaurechte ). Die Beteiligten haben jedoch ausdrücklich erklärt, dass alles mit dem Erbbaurechtsausgeber abgestimmt ist (so dann auch die höhere Beleihung).

Bzgl. Kulanz von Notaren, wenn es um ihr Geld geht, brauche ich wohl nichts weiter schreiben.

Ich würde - da ja schreibfaul und auch ne ganze Menge anderes zu tun - die Variante Neubestellung Grundschuld bevorzugen, auch wegen der rechtlichen Sicherheit, damit ich nix vergesse. D.h. für mich sowohl alte als auch neue Grundschuld normal abrechnen.

Was meint ihr?

Gruß von dem Namensvetter und Herrn Prof.

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Beitrag von:
Dirk Schäfer
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Beiträge: 157

geschrieben am 11.06.2008 um 13:41 Uhr

Okay, wenn den Beteiligten das Überschreiten der Beleihungsgrenze bewusst gewesen ist und die Anweisung zur Beurkundung der überhöhten Grundschuld ausdrücklich bestanden hat, ist für die Anwendung von § 16 KostO für die Änderungsurkunde kein Raum ... für den Fall der Neubestellung der Grundschuld verweise ich auf meinen ersten Beitrag

Gruß vom Dirk

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Beitrag von:
DN
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Beiträge: 219

geschrieben am 12.06.2008 um 11:08 Uhr

Hallo Dirk,

vielen Dank für Deine Antwort.

Dann kann ich nun ruhigen Gewissens, die neue Grundschuld vorbereiten (lassen).

Gruß vom Dirk zurück

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Beitrag von:
Vici
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Beiträge: 70

geschrieben am 18.06.2008 um 17:39 Uhr

Hallo DN,

tja, wer schreibt, der bleibt. Die Leute erzählen viel, wenn der Tag lang ist, vor allen Dingen, dass "ALLES" abgeklärt ist mit dem Erbbaurechtsausgeber. In Wahrheit ist es ehr so nach dem Motto: Man kann es ja versuchen. Mein Tip: Im KV die Beleihungsgrenze grundsätzlich wie im Erbbaurechtsvertrag vorgesehen aufnehmen, den Vertrag vom Ausgeber prüfen lassen und fragen, ob evtl. höhere Beleihung möglich ist. Antwort bitte schriftlich geben lassen. Erst wenn der Ausgeber sein ok. gegeben hat, Termin zur Beurkundung geben.

In Deinem konkreten Fall würde ich eine neue GS bestellen und die "alte" auch nach 16 abrechnen. Wie willst Du beweisen, dass die mit dem Ausgeber telefoniert haben. Im Zweifel ist doch immer der Notar der Dumme bzw. seine Angestellten.

Lieben Gruß
V.

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