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Forenthema: Auflassungsvormerkung stehen lassen

» Forum: Grundstücksrecht

Auflassungsvormerkung stehen lassen

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Beitrag von:
black-speedy
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geschrieben am 01.03.2012 um 12:27 Uhr

Hallo Forenmitglieder,

ich habe bei einer Fortbildung den "Rat" im Hinterkopf gespeichert, dass man bei der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages, bei dem auf Verkäuferseite ein Testamentsvollstrecker aufgetreten ist, die Auflassungsvormerkung des Käufers bis nach der Eigentumsumschreibung und anschließender Prüfung, ob der Testamentsvollstrecker immernoch Testamentsvollstrecker ist, stehen lassen soll.

Eine hiesige Rechtspflegerin sieht das anders. Ihrer Meinung nach bekommt der Käufer durch seine Eintragung als Eigentümer doch mehr, als er durch seine Vormerkung hat.

Mir fällt leider der Grund für die oben beschriebene Vorgehensweise nicht mehr ein. Kann mir jemand helfen?

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Beitrag von:
DN
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geschrieben am 01.03.2012 um 15:24 Uhr

Hallo black-speedy,

mit großer Freude kann ich dir mitteilen, dass du und nicht die Rechtspflegerin Recht hast.

Um zu vermeiden, dass die Vormerkung aufgegeben wird, obwohl im Zeitpunkt der Umschreibung die Amtsbefugnis des Testamentsvollstreckers bereits beendet war (das können wir nicht prüfen) ist es korrekt, die Vormerkung erst löschen zu lassen, wenn die Umschreibung erfolgt ist und sowohl Testamentsvollstrecker als auch Nachlassgericht bestätigt haben, dass der TV im Zeitpunkt der Umschreibung noch im Amt war.

Als Formulierungsvorschlag bei der Löschung der Vormerkung im Vertrag wie folgt:

"Um zu vermeiden, dass die Vormerkung aufgegeben wird, obwohl im Zeitpunkt der Umschreibung des Eigentums die Amtsbefugnis des Testamentsvollstreckers bereits beendet war und demnach die Eigentumsverschaffung gegen Rechtsnachfolger durchgesetzt werden muss, weisen die Beteiligten den Notar an, den Löschungsantrag für die Vormerkung erst zu stellen, nachdem:

a) eine Einsichtnahme des Notars in die Nachlassakten nach Umschreibung keine Anhaltspunkte dafür ergeben hat, dass zum Zeitpunkt der Umschreibung der heute mitwirkende Testamentsvollstrecker nicht mehr im Amt war, und
b) der Testamentsvollstrecker dem Notar auch seinerseits nach Umschreibung unter Vorlage seiner Legitimation schriftlich bestätigt hat, dass er als Testamentsvollstrecker noch zum Zeitpunkt der Umschreibung eingesetzt war."

Ich hoffe, du kommst damit klar.

Viele Grüße
DN

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Beitrag von:
black-speedy
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Beiträge: 60

geschrieben am 01.03.2012 um 22:42 Uhr

Hallo DN,

danke für die schnelle Hilfe!

Gibts dazu auch Rechtsprechung oder Kommentierung?
Das würde die Argumentation mit der Rechtspflegerin erleichtern.

Vielen Dank und viele Grüße!

black-speedy


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Beitrag von:
DN
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Beiträge: 219

geschrieben am 01.03.2012 um 23:26 Uhr

Hallo black-speedy,

ad hoc fällt mir nur Kommentierung ein.

Die werde ich dann morgen hier posten.

Gute N8


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Beitrag von:
DN
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Beiträge: 219

geschrieben am 02.03.2012 um 13:18 Uhr

Hallo black-speedy,

wie versprochen, nunmehr etwas "Kanonenfutter" für den Rechtspfleger. Nicht falsch verstehen, es gibt ja nette, aber man(n) - Frau - muss sich halt nicht alles gefallen lassen.

Anders als im Fall einer rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Stellvertretung, bei der die Verfügungsbefugnis des einmal wirksam Vertretenen durch den späteren Wegfall des Vertreters nicht beeinträchtigt wird, ist beim Sachverwalter (Testamentsvollstrecker oder Insolvenzverwalter) erforderlich, dass die Verfügungsbefugnis bis zum Endvollzug (also auch bei Umschreibung) noch besteht.

Da der Testamentsvollstrecker als Partei kraft Amtes handelt, verliert er sein Amt gem. § 2225 BGB mit seinem Tode oder Eintritt eines Falls, mit welchem die Ernennung nach § 2201 BGB unwirksam sein würde.

Weil Eigentum erst mit Umschreibung im Grundbuch übergeht und der Notar nicht weiß, ob der TV bei Umschreibung noch TV ist, das Verfahren mit der späteren Löschung der Vormerkung.

Bespiel: Wurde die Vormerkung (Sicherungsmittel des Käufers) gleichzeitig - wie üblich - mit der Umschreibung gelöscht und es stellt sich heraus, dass der TV nicht mehr im Amt war, muss der Käufer seinen Anspruch auf Eigentum durchsetzen können. Durchsetzen muss der Käufer den Anspruch gegen Erben oder Ersatz-TV. Das kann er nur mit der Vormerkung.

Noch schlimmer der Fall, wenn Umschreibung, Löschung AV, TV weg und InsoVerfahren über den Nachlass. Dann kann der InsoVerwalter sogar gem. § 106 InsO seine Mitwirkung am Eigentumsübergang verweigern (Kesseler, ZNotP 2008, 117), so dass der Käufer niemals rechtlich Eigentum erlangt.

Kurz und knapp:
Der Käufer erhält sein Eigentum mit Umschreibung.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums die Vormerkung.
Die Befugnis der Sachwalter (TV oder InsoV) müssen bei Umschreibung noch bestehen. Bestehen diese nicht, muss der Käufer seine Ansprüche gegen Erben, Ersatz-TV, InosV durchsetzen. Das kann er nur mit Vormerkung.

Ich hoffe, das reicht für den Rechtspfleger.

Viele Grüße
DN

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Beitrag von:
black-speedy
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Beiträge: 60

geschrieben am 02.03.2012 um 14:06 Uhr

Super! Ganz herzlichen Dank!

Dann werd ich mal "in die Schlacht ziehn".

Viele Grüße"

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Beitrag von:
Isabell
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geschrieben am 07.03.2012 um 18:27 Uhr

Hallo,
auch ich sehe das so, dass die AV drin bleiben muss, gilt bei Betreuung oder Insolvenzverwalter ebenso.

Aber was denn für ne Schlacht. Der Rechtspfleger hat nur gestellte Anträge zu bearbeiten. Bei Ermächtigung getrennter Antragstellung, gibt es gar keinen Grund die Umschreibung ohne Löschung AV zu beanstanden.

Freundlich ist allerdings, wenn der Rechtspfleger glaubt, man habe es vergessen.

Grüße Isabell

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Beitrag von:
black-speedy
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Beiträge: 60

geschrieben am 13.03.2012 um 14:19 Uhr

Hallo Kolleginnen und Kollegen!

Apropos Schlacht: Jetzt muss ich mich sogar mit "meinem" Notar rumschlagen.

Er hält diese Vorgehensweise (AV erstmal stehen lassen, bestehende Verfügungsberechtigung prüfen, AV löschen lassen) für überzogen!!!

In der Literatur wird verwiesen auf Kesseler, ZNotP 3/2008.

Weiß jemand, wie ich an diesen Text komme?

Vielen Dank schonmal und frohes Schaffen!

black-speedy

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Beitrag von:
DN
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geschrieben am 13.03.2012 um 15:45 Uhr

[ Beitrag wurde zuletzt editiert von DN am 13.03.2012 um 16:11 Uhr ]

Hallo black-speedy,

bitte E-Mail mitteilen; dann übersende ich dir den Aufsatz.

Letztendlich ist es aber "deinem" Notar überlassen, wie er das machen möchte. Es ist seine Haftpflichtversicherung.

Viele Grüße
DN

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Beitrag von:
Samoht
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Beiträge: 25

geschrieben am 13.03.2012 um 20:46 Uhr

Hallo zusammen,

man darf nicht übersehen, dass auch das vorübergehende Stehenlassen der Vormerkung keinen endgültigen Schutz bietet. Was macht ihr, wenn der TV auf die Nachfrage nicht antwortet? Wie will man sicherstellten, dass der TV bei Eigentumsumschreibung nicht dauerhaft geschäftsunfähig (z.B. dement) war - aber trotzdem noch irgendwie sinnvoll antwortet?

Hier muss man (d.h. der Notar bzw. die Beteiligten selbst) im Einzelfall entscheiden, wie man vorgeht.

Oft werden die Risiken aber auch eher theoretischer Natur sein, bei denen es reicht, bei Antragsabgabe eine Blick in die Nachlassakten zu werfen (oder beim Gericht anzurufen).

In vielen Vertragsangelegenheiten - gerade bei Vertretungsfällen - bestehen mehr oder weniger theoretische Restrisiken. Zu glauben, man bekäme diese absolut in den Griff, ist wohl eine Illusion.

Dass der Notar haftet, wenn er die Vormerkung nicht stehen lässt und der TV tatsächlich nicht mehr im Amt war, müsste auch erst einmal ein Gericht entscheiden. Hier wird es vermutlich wieder auf den Einzelfall ankommen.

Viele Grüße

Samoht

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